◆보증금 부담 적을수록 월세 거래 비중 높아
부동산114가 올해 1월에서 8월까지 국토교통부 전·월세 거래 사례를 분석한 결과 전·월세 중 월세 비중이 절반 이상인 부동산은 오피스텔과 단독·다가구로 집계됐다. 목돈 부담이 되는 보증금과 월세전환율을 적용한 순수월세 가격이 낮았기 때문이다.
전국 오피스텔 전·월세 계약 건수 2만1537건 중 60.3%인 1만2982건이 월세 계약이다. 오피스텔 월세 보증금은 2536만원, 월임대료는 45만6000원이다. 단독·다가구는 전·월세 거래 건수 14만5338 중 50%인 7만2725건이 월세계약이다. 보증금은 2349만원, 월임대료는 32만3000원으로 집계됐다.
반면 월세거래 비중이 평균(43.8%) 보다 낮은 다세대·연립의 경우 6만3191건 중 42.3%인 2만6729건이 월세 계약이다. 전·월세 거래 건수가 가장 많은 아파트는 20만4187건 중 38.1%인 7만7843건이 월세 계약이며, 보증금은 8772만원, 월임대료는 43만9000원으로 집계됐다.
보증금을 월세로 전환한 순수 월세가격이 가장 비싼 부동산은 아파트다. 한국감정원 7월 기준 전국 주택 월세전환율 6.8%를 적용하면 전국 아파트 순수 월세가격은 48만9000원, 오피스텔은 47만원, 다세대·연립은 41만원, 단독·다가구는 33만6000원으로 집계됐다.
◆아파트 월세 계약 중 서울 월세 세입자 부담 가장 커
서울에서 월세 세입자 중 임대료 부담액이 가장 큰 상품 유형은 아파트 거주자다. 서울 아파트 월세 평균가격은 보증금 2억197만원에 월세 68만2000원으로 전국(아파트 보증금 8772만원, 월 임대료 43만9000원) 대비 보증금 1억1425만원, 월 임대료 24만3000원 가량 더 비싸다. 즉, 서울 세입자의 주거비 부담액이 다른 지역에 비해 큰 것이다.
특히 보증금 차액에 대한 기회비용까지 고려한다면 월세 세입자의 주거비 부담액은 더욱 커진다. 예를 들어 보증금 차액을 은행에 맡길 경우 정기예금 1.31%를 적용하고, 이자에 대한 15.4%의 세금을 제외하면 매월 10만6000원에 대한 이자소득이 발생한다. 즉 서울 아파트 월세 세입자의 실질적인 부담금은 보증금 차액의 이자소득 10만6000원과 월세 차액인 24만3000원을 합산한 34만9000원이 된다.
국토교통부 실거래가 신고 대상인 아파트, 오피스텔, 단독·다가구, 다세대·연립 등의 전국 월세 평균보다 비싼 곳은 서울, 제주, 경기 지역으로 집계됐다. 전국 평균 보증금은 4282만원, 월임대료는 40만2000원이다.
지역별로 살펴보면 서울은 보증금 7929만원, 임대료 50만7000원이며 전국 대비 13만8000원을 더 지불하고 있다. 제주 보증금은 2575만원으로 전국 대비 1706만원 가량 낮았지만 월임대료는 서울 다음으로 비싼 50만4000원으로 집계돼 전국 대비 8만6000원을 주거비로 더 부담하고 있다. 경기 지역의 평균 보증금은 4160만원, 월임대료는 41만6000원으로 1만3000원을 더 부담하고 있다. 반면 전국 대비 실질임대료 차이가 낮은 지역은 전남(-17만원), 경북(-14만원), 광주(-13만원), 강원(-12만원) 순이다.
◆저금리로 전세 매물 부족, 뉴스테이 등 본격적인 입주까지 2년 기다려야…
저금리 기조로 집주인들이 월세를 선호해 주거비 부담이 커지는 세입자들이 늘어나고 있다. 특히 소득증가율이 더딘 가운데 과도한 주거비 부담은 국내 소비 축소로 이어져 경기 전반적으로 활력을 떨어뜨리는 형국이다. 이에 따라 정부는 주거비 부담을 줄이기 위한 주거복지정책으로 주변 시세보다 저렴한 임대주택 공급을 활성화고 있다.
대학생, 신혼부부, 사회초년생을 우선으로 공급하는 행복주택과 중산층을 위한 민간임대아파트 뉴스테이 공급이 이뤄지고 있다. 행복주택은 2015년 10월 첫 입주가 시작된 지자체별로 공급되고 있다. 국토부 관계자에 따르면 내년에는 2만가구 이상이 공급될 예정이다. 부동산114 리서치센터 이미윤 책임연구원은 “뉴스테이는 현재까지 13개 단지 1만721가구를 분양했으나 본격적인 입주는 2018년에 진행돼 당장의 주거비 부담을 해소하기 쉽지 않다”면서, “그나마 저금리로 대출이자 부담이나 기회비용은 줄었지만 2년까지는 입주 공백이 생기고, 금리 인상까지 겹치면 월세 세입자의 과도한 주거비 부담은 확 줄기 어려울 전망이다”라고 내다봤다.
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