-매매가와 전세가 차이 적어 '깡통전세' 위험 상승...전세가율·실시간 시세 확인 필요
[세계비즈=송정은 기자] 부동산 시장이 침체기에 접어들면서 '전세의 월세화' 현상이 두드러지고 있다. 연속된 금리인상으로 전세자금 대출 이자가 월세보다 비싸지고 있다. 전문가들은 전세 세입자가 귀해지는 '역전세난'이 당분간 지속될 것으로 보고 있다. 특히 매매가와 전셋값의 차이가 크지 않아 계약 종료 시 보증금 미반환 사고가 발생하는 '깡통전세' 위험성도 커지고 있다.
6일 부동산 빅데이터업체 아실(아파트실거래가)에 따르면 전날 기준 서울 아파트 전세 매물은 3만5881건으로 한 달 전 기록한 3만1781건에 비해 12.9% 증가했다. 이는 지난해 같은 기간(2만2734건) 대비 57.8% 증가한 수치다.
전세가격 역시 하락세가 장기화하고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난달 29일 기준 서울 아파트 전세가격의 경우 전주 대비 0.09% 하락하며 12주 연속 하락세를 기록했다.
한국부동산원 관계자는 “대출금리 상승에 따른 이자 부담으로 반전세·월세 전환 수요 증가했으며 갱신거래 위주로 거래되고 있다”며 “신규 전세수요는 감소되는 가운데, 매물 가격이 하향 조정되며 지난주 대비 하락폭이 확대됐다”고 진단했다.
전세물량은 늘고 가격은 하락하자, 전세 계약 만료 후 새집을 찾는 실수요자들의 선택범위가 넓어졌다. 반면, 집주인은 시세보다 가격을 크게 낮춰도 세입자를 구하지 못해 마음을 졸이는 역전세난 현상이 심화하고 있는 상황이다.
서울 성동구의 한 부동산 중개업소 대표는 “세입자들은 재계약 시 집주인에게 본인이 지불했던 전세 보증금보다 최근 시세가 1억∼2억원 가량 낮아지면서 그만큼을 돌려주거나 하락분 만큼의 전세 대출 이자를 입금해달라는 요청을 하는 경우가 늘었다”며 ”집주인들은 갭투자를 통해 집을 마련한 경우가 많아 세입자에게 전세보증금을 돌려줄 목돈이 부족한 경우가 있다. 역전세난이 심해 새로운 세입자를 구하기도 어려우니 이런 방식을 선택하게 되는 것”이라고 설명했다.
이런 현상이 주택 실수요자 입장에서도 마냥 달갑기만 한 것은 아니다. 특히 최근 금리인상으로 인한 대출이자 부담으로 이른바 월세전환을 노리는 실수요자의 경우 ‘깡통전세’에 대한 위험성이 커지기 때문이다.
부동산 빅데이트 플랫폼 부동산R114에 따르면 8월말 기준, 매매 및 전세 가격(시세)이 확인되는 수도권 아파트 총 337만684가구를 분석한 결과, 전셋값이 매매가의 80%를 초과하는 아파트가 12만6278가구, 전체 가구의 3.7% 수준으로 집계됐다. 지역별로는 ▲인천 6.1%(2만8217가구) ▲경기 5.5%(9만5558가구) ▲서울 0.2%(2503가구) 순으로, 매매가격 하락폭이 크고 전세가율이 높은 지역에서 깡통 위험의 아파트가 많은 것으로 분석된다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “금리인상 기조가 연말까지는 이어지면서 대출이자부담 증가로 전세의 월세화 현상은 지속될 것으로 보인다”며 “이로 인한 깡통전세 위험성도 높아질 수 있기에 월세를 선택하는 것이 유리할 수도 있다. 실수요자 개개인이 현명한 판단을 할 수 있도록 시장가격 등을 꼼꼼히 살필 필요가 있다”고 조언했다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 “일반적으로 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)은 서울보다는 인천과 경기 아파트가, 대체로 신축에 비해 구축 아파트에서 높게 나타난다”며 “또한 집값 호황기에 큰 폭으로 오른 후 가격이 빠르게 조정되는 단지들도 깡통전세 발생 우려가 있다”고 밝혔다.
그는 이어 “정부가 마련한 ‘전세사기 피해 방지 방안’과 매월 실거래가를 기반으로 한 전세가율을 참고할 필요가 있다”며 “특히 요즘처럼 거래가 많지 않은 시기에 실거래가 만으로는 정확한 전세가율 파악이 어렵다는 점을 감안해 시세를 실시간으로 확인해 참고할 필요가 있다”고 덧붙였다.
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