1. 거래량 ‘역대 최고’
올해 전국 상업‧업무용 부동산 거래량은 1~11월까지 34만7047건으로, 지난 2006년 통계 집계 이래 역대 최고치를 기록했다.
국토교통부 통계에 따르면 올해 월별 거래량은 ▲1월 2만3160건 ▲2월2만5606건 ▲3월 2만8950건 ▲4월 2만8816건 ▲5월 3만1013건 ▲6월 3만3675건을 ▲7월 3만6418건 ▲8월 3만8118건 ▲9월 3만5547건 ▲10월 2만8714건 ▲11월 3만7030건이다. 5월에 3만건을 처음 돌파한 이후 10월에 2만건 대로 하락했다가 한달만에 다시 3만건 고지를 회복했다.
상업‧업무용 부동산 시장은 베이비부머 세대의 은퇴가 늘고, 창업이 증가하는 등의 영향으로 임차 및 투자 수요가 모두 활황세에 있다. 여기에 저금리 기조 속 수익형 부동산 투자 열기, 주택시장 안정화 대책의 풍선효과까지 더해지며 상승세에 불을 붙인 것으로 풀이된다.
2. 골목상권의 부상…젠트리피케이션 우려
골목상권이 새로운 쇼핑 명소로 부상했다. 특히 서울의 샤로수길, 망리단길, 연트럴파크 등 기존에 주목을 받지 못했던 지역들이 순식간에 핫플레이스로 떠오르면서 다양한 외부수요를 끌어들이고 있다. 공트럴파크, 송리단길 등 새로운 골목상권의 탄생이 유행처럼 번지고 있다.
하지만 그 이면에는 급등한 임대료를 감당하지 못해 원주민이 내쫓기는 ‘젠트리피케이션’이 사회적 문제로 대두되고 있다. 이에 정부는 상가임대차보호법 개정을 통해 임대료 급등을 막고, 공공임대상가 등 영세상인과 청년 창업자들이 저렴하게 입주할 수 있는 공간을 공급하는 등 제도적·재정적 지원방안 마련에 공을 들이는 모습이다.
3. 가계부채 종합대책으로 RTI 도입
금융위원회는 지난 11월 26일 여신심사 선진화 방안을 통해 내년 3월부터 부동산 임대사업자가 사업자대출을 받을 경우 임대수익 이자상환비율(RTI)을 산출해 대출의 적정성 여부를 심사하기로 했다. 주택은 1.25배, 상가·오피스텔 등 비주택은 1.5배를 적용해 이자를 감당할 만한 임대소득이 여기에 미치지 못하면 은행이 대출을 내주지 않도록 하겠다는 것이다.
부동산임대업 대출액은 지난해 말 기준 140조4000억원으로 전체 자영업자 대출금액 중 가장 큰 비중(26.9%)을 차지한다. RTI 도입이 가계부채 건전성 차원에서 바람직하다는 의견과 부동산 투자여건을 지나치게 악화시킬 수 있다는 우려가 대립하는 상황이다.
4. 기준금리 인상
한국은행 금융통화위원회는 지난 11월 30일 기준금리를 기존 연 1.25%에서 0.25%포인트 올려 연 1.50%로 정했다. 금리 인상이 단행된 것은 지난 2011년 6월 이후 6년 5개월만이다.
그동안 수익형 부동산 거래 시장이 달아오르는 데 저금리 기조가 큰 역할을 한 것은 분명하다. 다만, 이번 기준금리 인상은 소폭으로 이뤄진데다 여전히 1%대 저금리 기조를 유지하는 만큼 시장을 급랭시킬 가능성은 적은 것으로 판단된다. 부담해야 할 금리와 이를 통해 얻을 수 있는 기대수익 중 어느 쪽이 더 큰가에 따라 투자자의 의사결정이 이뤄지는데, 향후 어느 정도의 대출금리 상승을 감안하더라도 은행 예금금리에 비해 수익형 부동산 수익률이 우위에 있는 한 투자시장은 여전히 견고할 것으로 보인다.
5. 상가임대차보호법 개정
법무부는 상가건물 임대차보호법 시행령 개정안을 지난 12월 21일자로 입법 예고했다. 소상공인을 보호하고 젠트리피케이션을 방지하려는 취지다.
개정안은 내년부터 상가 임대료 상승률을 현행 최고 9%에서 5%로 제한하기로 했다. 법 적용 기준이 되는 환산보증금도 지역별로 50% 이상 높여 대다수의 임차인이 법의 보호를 받도록 했다. 임차인의 계약갱신청구 기간을 기존 5년에서 10년으로 늘리는 방안은 포함되지 않았지만, 추가 개정 여지는 남아 있다.
◆ 2018년 수익형부동산 시장 전망
상가정보연구소 이상혁 선임연구원은 “올해 정부의 부동산 대책이 주택시장에만 국한돼 상가시장이 반사이익을 누렸다면 내년부터는 상가시장에도 일부 규제가 가해질 예정이어서 대출비중을 줄이고, 시장에서 검증된 유망물건 위주로 접근하는 등 보수적인 접근이 필요하다”고 말했다.
이어 “정부 규제에 금리 인상까지 겹쳐 내년 상반기에는 시장이 다소 잠잠해질 수 있겠으나, 시장 진입을 노리는 수요는 여전할 것”이라면서 “단기적으로는 수익률이 낮거나 공실에 처한 물건을 중심으로 급매물(또는 경매물건)이 증가할 가능성이 있고 자금이 넉넉한 사람에게 오히려 투자 적기가 될 수도 있다”고 밝혔다.
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서울의 한 아파트 인접 상가 건물.
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