대출 문턱 높고 분양권 전매금지
추가 금리인상 가능성… 환경 열악
장기적으론 공급과잉 완화 ‘안정’
한국창업부동산정보원은 2018년 수익형부동산 핵심 키워드로 ▲분양권 전매금지 ▲인터넷 청약의무화 ▲RTI(임대수익 이자상환비율) 1.5배 적용 ▲상가임대차보호법 개정안 추진 ▲추가 금리인상 가능성을 꼽았다.
내년부터 수익형부동산 규제책이 본격 시행된다. 1월부터 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역의 오피스텔은 해당 지역 거주자에게 최대 20%를 우선 분양해야 하고 신규 오피스텔 분양권은 소유권 이전 등기 시까지 전매가 금지된다. 사실상 분양권 전매가 금지되는 셈이다.
오피스텔 규제지역으로 서울 25개구 전지역과 경기도, 세종시, 과천, 부산 등 핵심 지역의 대부분이 지정됐는가 하면 정부의 후속조치도 즉각적으로 이뤄지고 있어 규제지역은 더욱 확대될 것으로 보인다.
또한 내년 1월부터 300실 이상의 오피스텔은 분양 시 인터넷 청약이 의무화될 전망이다. 오피스텔 투기를 꺾으려는 정부의 의지를 읽을 수 있는 부분이다. 지금까지는 오피스텔 분양 시 별도의 제약 없이 청약방식을 정할 수 있었다.
부동산 임대업자의 대출 문턱도 높아진다. 정부는 내년 3월부터 RTI를 높여 적용할 방침이다. RTI는 임대업자가 대출을 받을 때 건물가치 외에 임대수익으로 이자를 갚을 능력이 되는지를 판단하고 대출이 적정한지를 판단하는 지표다. RTI 기준이 높아짐에 따라 대출을 적극 활용한 투자가 위축될 것으로 보인다. 주택은 연간 임대소득이 이자비용보다 1.25배, 비주택은 1.5배는 돼야 대출받을 수 있다.
상가건물 임대차보호법 시행령 개정안도 입법예고 되면서 내년 1월 중 상가 임대료 인상률 상한이 연 9%에서 5%로 낮아진다. 환산보증금 기준액도 상향 조정해 서울의 경우 기존 환산보증금 4억원에서 6억1000만원까지 보호받을 수 있게 된다. 상가 투자자 입장에선 불리한 조건으로, 상가 투자시장의 과열현상은 나타나지 않을 것으로 보인다.
미국 금리인상 여지와 더불어 영향을 받은 국내 기준금리 추가 인상도 수익형부동산 투자에 변수로 작용할 전망이다. 아직까지 금리 인상으로 인한 여파는 적다. 하지만 기준금리 인상이 단발성이 아닌 것이 시사된 만큼 기존의 저금리 기간 동안 금리 리스크에 둔감해진 투자자들에게 수익형부동산의 매력은 반감될 수밖에 없다.
추가 금리인상은 상가 투자시장에서 더욱 민감하게 작용한다. 투자금이 타 수익형부동산보다 높고 대출을 활용한 투자가 보편화돼 있는 상가는 금리인상에 따라 이자 부담이 커질 수 있다. 장기화된 경기 불황과 추가 금리 인상이 겹치면 투자심리는 위축될 수밖에 없다.
정부의 공공주택 공급 정책도 수익형부동산 시장의 불안요소다.
지난달 발표된 주거복지 로드맵에서 정부는 실수요자와 무주택 서민을 위해 5년간 매년 20만호씩 공공주택 총 100만호를 공급하겠다고 발표했다. 해당 주택은 청년, 신혼부부, 고령층, 저소득층, 중산층 등 생애 단계별, 소득 수준별로 맞춤형 지원이 이루어진다. 이로 인해 민간 주거상품에 대한 임대시장 수요는 위축되는 등 변화가 나타날 것으로 전망된다.
다만 공공주택 공급 계획과 함께 내년 대규모 토지 보상으로 또 다른 과열 현상도 예상된다. 공공주택 공급을 위해 기존 그린벨트를 해제하면 해당 토지의 보상금이 시중에 유동자금으로 흘러 들어올 가능성이 높다. 토지 보상금이 부동산 시장으로 유입이 된다면 정부의 바람과는 다소 다른 양상으로 전개될 수 있다.
권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “수익형부동산 투자여건이 각종 규제로 인해 이전보다 열악해졌지만 장기적으로는 시장 난립이 차단되고 공급과잉 현상이 완화되는 등 전체적으로 안정 추세를 보일 것”이라며 “투자 규제가 늘어나는 만큼 투자자들은 기존보다 투자처 선택 기준을 높여 더욱 보수적으로 접근해야 한다”고 말했다.
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